31 mars 2021 10:57:17 by Thibaud Decressac

Quel placement immobilier choisir quand on paye 30% ou plus d'impôts ?

investissement, réduire ses impôts

Les impôts et la France ! Un sujet qui fait toujours autant polémique. Surtout quand on sait que notre pays détient le record européen du niveau de prélèvements obligatoires... Comment faire pour réduire la "douloureuse" que vous payez chaque année ? L'immobilier pourrait vous permettre d'atteindre cet objectif sans prendre de risque. Découvrez quels sont les meilleurs dispositifs fiscaux quand vous payez 30% ou plus d'impôts.

Dans cet article, nous allons passer en revue quatre placements immobiliers :

  • Le Pinel 
  • Le Denormandie 
  • Le Censi-Bouvard
  • Le Malraux

 

Le Pinel

C'est peut-être le dispositif fiscal immobilier le plus connu de tous. À la fois adoré et détesté, il fait surtout l'objet de beaucoup de préjugés que nous allons tout de suite éliminer.

construction immeuble

Un placement pour réduire vos impôts avant tout

Si vous n'êtes pas imposé au minimum à 30%, le Pinel ne présente pas vraiment d'intérêt. C'est avant tout un dispositif fiscal dont le but est de vous permettre de réduire le montant de vos prélèvements obligatoires.

En dessous de ce seuil, le  Censi-Bouvard pourrait présenter un intérêt ou alors le LMNP amortissement (loueur meublé non professionnel) dans le but de vous générer un revenu complémentaire peu fiscalisé.

N'investissez surtout pas en Pinel si votre objectif principal est d'obtenir une rentabilité locative élevée.

Les avantages (et contraintes) de l'immobilier neuf

Investir en Pinel, c'est choisir d'acheter sur plan, en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).

Les inconvénients sont les suivants : 

  • Vous devez attendre le délai de construction (18 à 24 mois). Sauf si vous trouvez un retour de lot ou une queue de programme. 
  • Les prix d'achat sont un peu plus chers que dans l'ancien. Mais ce qui peut sembler être un défaut peut vite être compensé par les avantages que nous allons analyser.

Les points forts sont les suivants : 

  • Vous n'avez pas besoin de réaliser des travaux de rénovation.
  • Vos charges de copropriété sont plus faibles (sans compter les charges exceptionnelles comme un ravalement).
  • Vous avez trois garanties (parfait achèvement, bon fonctionnement et décennale).
  • Vous payez des frais de notaire réduits (2 à 3 %) au lieu des traditionnels 7 % de l'ancien.
  • Vous pouvez bénéficier d'une exonération de taxe foncière pendant 2 ans (selon les communes).
  • Vous louez plus facilement aux meilleurs locataires (les appartements neufs sont les plus recherchés).

Une économie d'impôts jusqu'à 63.000 €

Le principe du Pinel est relativement simple : vous obtenez une réduction d'impôts calculée le montant que vous investissez, dans la limite de deux plafonds : 

  • 300.000 € par personne et par an limité à deux biens par an
  • 5.5000 € / m² de surface habitable

Vous devez prendre l'engagement de louer pendant une période qui déterminera la réduction d'impôts à laquelle vous aurez droit : 

  • 6 ans : 12% 
  • 9 ans : 18% 
  • 12 ans : 21%

Les points forts de ce placement

Le dispositif Pinel cible les secteurs les plus dynamiques et souffrant d'une pénurie de logements. De cette manière, vous allez pouvoir bénéficier de deux atouts : 

  1. Louer facilement et éviter les vacances locatives trop longues 
  2. Revendre en réalisant une plus-value une fois votre défiscalisation arrivée à échéance

Les points faibles de ce dispositif

Nous en voyons un : le plafonnement des loyers qui ne vous permet pas d'obtenir une rentabilité très élevée.

Cependant, si vous tenez compte de la réduction d'impôts et de la plus-value à la revente, cet investissement reste très intéressant.

Télécharger notre fiche pratique sur le Pinel

Le Denormandie

On le surnomme "le Pinel de l'ancien". Tout simplement parce que les avantages fiscaux et les conditions de locations sont quasi identiques au Pinel.

Rénovation appartement

Les similitudes avec le Pinel

Dans les deux cas, vous recevez une réduction d'impôts sur le montant que vous investissez, avec les mêmes taux et durées de location : 

  • 6 ans : 12% 
  • 9 ans : 18% 
  • 12 ans : 21%

Les différences entre les deux dispositifs

La Principale différence du Denormandie avec le Pinel est que vous investissez dans l'immobilier ancien.

Plus précisément, vous achetez un bien ancien dont les travaux de rénovation doivent représenter, au minimum, 25 % du coût total de l'opération (dans la limite d'un investissement global de 300.000 €).

Une autre différence de taille est les emplacements ouverts à ce dispositif : il s'agit de 245 villes régionales ou rurales.

Les points forts de ce placement

La rentabilité locative brute est meilleure qu'avec le Pinel. Vous êtes aux alentours de 5% au lieu de 3 à 4 % en moyenne.

Vous allez également pouvoir investir dans de nombreuses communes qui ne sont pas ouvertes au Pinel.

Les points faibles de cet investissement

Les risques sont plus importants que pour le Pinel : 

  • Les travaux peuvent vous coûter plus cher que prévu et se dérouler dans de mauvaises conditions 
  • Vous pouvez avoir plus de difficultés à louer. Les secteurs "Denormandie" sont moins dynamiques que les secteurs "Pinel"
  • La plus-value à la revente risque d'être moins élevée du fait d'une hausse des prix de l'immobilier plus modérée.

Télécharger notre fiche pratique sur le Denormandie

Le Censi-Bouvard

Moins connu que le Pinel, ce dispositif fiscal vous permet d'acheter un logement dans une résidence de services qui sera loué meublé.

logement LMNP

Les avantages de la sécurité locative

Le principal avantage d'un investissement en résidence services est que vous êtes assuré d'avoir des revenus locatifs constants. Contrairement à un bien immobilier classique, vous n'avez pas à : 

  • Gérer la location du bien.
  • Subir les éventuels impayés.
  • Réduire votre rentabilité à cause des vacances locatives.

En effet, vous êtes lié à un gestionnaire par un bail locatif. Ce dernier va se charger de la gestion et vous versera un loyer constant (que le bien soit occupé ou non).

Une réduction d'impôts jusqu'à 33.000 €

Ce dispositif fiscal a plusieurs points communs avec le Pinel et Denormandie : 

  • La réduction d'impôts est calculée sur le montant investi.
  • Vous devez respecter un plafond de 300.000 €.

Il y a tout de même plusieurs différences : 

  • L'engagement de location se fait sur une durée de 9 ans.
  • Vous économisez 11% d'impôts.

Les points forts de ce dispositif 

Il y a en a trois principaux : 

  • Les loyers ne sont pas plafonnés. Cela vous permet d'obtenir une bonne rentabilité (même si vous ne pouvez pas bénéficier de l'amortissement LMNP).
  • Vos loyers sont garantis pendant une durée de 9 ans.
  • Vous pouvez récupérer la TVA à 20% du prix d'achat (sur le prix du bien neuf à condition de le conserver pendant 20 ans).

Les points faibles de ce placement

  • La réduction d'impôts est inférieure à celle des dispositifs Pinel et Denormandie.
  • Le marché des locations meublées en résidence service est moins liquide que celui des biens immobiliers classiques. La revente peut être plus compliquée.

Télécharger notre fiche pratique sur le Censi-Bouvard

Le Malraux

Ce dispositif va particulièrement vous intéresser si vous êtes en recherche de biens immobiliers anciens avec du cachet. Mais le ticket d'entrée est souvent assez élevé... 

immeuble malraux

Investissez dans la "belle pierre"

Ce dispositif vous permet de réduire vos impôts en investissant dans les biens immobiliers anciens se trouvant dans des secteurs classés.

Vous devez vous engager : 

  • A restaurer l'ensemble de l'immeuble.
  • A le louer ensuite pendant une durée de 9 ans.

Un dispositif pour les plus hauts revenus

La réduction d'impôts se fait sur l'investissement (foncier + travaux) selon deux barèmes : 

  • 30 % pour les immeubles qui se trouvent dans un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), dans les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) ou dans les quartiers Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).
  • 22 % pour les immeubles qui se trouvent dans un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou dans un programme désigné comme d’utilité publique.

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôts en loi Malraux 2021 est plafonné à 400 000 €, pour une période de 4 années consécutives.

Cet investissement peut vous intéresser seulement si vous avez une fiscalité importante. En effet, il faut que vous soyez en mesure d'utiliser l'ensemble du budget travaux et la réduction d'impôts sur une durée relativement courte : entre un et quatre ans.

Les points forts de ce placement 

On en dénombre deux principaux :

  • La réduction d'impôts est la plus élevée de tous les dispositifs fiscaux immobiliers. Vous pouvez défiscaliser jusqu'à 120.000 €
  • Vous constituez un patrimoine de grande qualité qui prendra de la valeur avec le temps.

Les points faibles de cet investissement

  • Vous devez prévoir un budget souvent élevé pour accéder à ce type de placement.
  • L’ensemble des travaux est soumis à l’approbation des Architectes des Bâtiments de France (le cahier des charges est très précis).

Télécharger notre fiche pratique sur le Malraux

 

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